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吴川有房有田地的恭喜了,新土地管理法于明年1月1日起执行

发布于2019-09-11 分类:本地资讯 来源:吴川房产网 编辑:董若兰 阅读(394)

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2019年8月26日

中华人民共和国主席令(第三十二号)发布
宣布关于修改《中华人民共和国土地法》、
《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定
已于十三届全国人民代表大会常务委员会
第十二次会议表决通过
 将于2020年1月1日起执行 

此次《土地管理法》的修改重点

主要集中在土地征收、基本农田改革

集体经营性建设用地入市、

农村宅基地管理制度改革

四个方面重大调整

具体有哪些变化,让我们一起来看看吧!

土地征收费用加码


原来,征地时只给农民土地补偿费、安置补偿费和地上附着物三项。修改后,在以上三项基础上增加了两项:农村村民住宅补偿和社会保障费。从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。


征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由区片综合地价确定,并至少每三年调整或者重新公布一次。


征收土地中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。


县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

集体经营性建设用地可以直接入市


此前《土地管理法》规定,集体经营性建设用地不能入市,任何单位或个人如果需要使用土地入市交易,必须通过变更为国有土地之后才行。


而新的土地法允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记,并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下,通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时,使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。


这一规定是重大的制度创新,它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制,为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍,是新《土地管理法》的大亮点。


听到这一规定,很多人问这对地价、房价有什么影响,会不会降价,答案是否定的。集体经营性建设用地入市,必须要符合规划,也就是说,这块地必须是工业或者商业等经营性用途,不能用来盖商品住宅。同时,要符合规划、依法登记,这就从根本上限制了可能出现的无序供应。


集体经营性建设用地的入市影响着城市建设用地的供应,因此对各方的影响一直备受关注。


对于农民来说,集体经营性建设用地入市,有利于增加农民收入,保障农民权益。


对于政府来说,改变了地方政府单一地通过土地财政增收的方式。政府不再是唯一的土地供给者。


对于房地产市场来说,集体经营性土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会,按照规定,集体经营性用地入市,只能用于经营性用途,因此,一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地。

允许农民宅基地自愿有偿退出


新《土地管理法》完善了农村宅基地制度,在原来一户一宅的基础上,增加宅基地户有所居的规定,明确了人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居。这是对一户一宅制度的重大补充和完善。实现户有所居的办法,包括宅基地一定程度的流转,多层安置房建设等。


考虑到农民变成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程,新《土地管理法》规定:国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。


新《土地管理法》同时也规定:农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。

基本农田改为永久基本农田


本次修改,将把所有“基本农田”的字眼改为“永久基本农田”,突出了对耕地的保护。不仅如此,国务院会根据各省、自治区、直辖市等规定一个比例,相当于任务,按比例把耕地划入永久基本农田,执行保护政策。


房地产市场的机遇


对于房地产行业,新修订的《土地管理法》将会给开发商带来更多的机遇和挑战。


首先,集体用地将成为开发商拿地的新途径。要知道,目前的土地归属,有两种,一种是农村土地归集体所有,另一种则是城市建设用地归国家所有。而集体所有的土地此前是无法上市交易的。比如土地最稀缺的市中心,仍有大量的城中村,这部分用地,只有通过政府征收或旧改等形式,将集体土地转变为国有土地,才可以流通。新修订的《土地管理法》明确了集体用地入市条件,为开发商进行集体用地开发打下了基础。


一方面,开发商通过多种方式与集体用地的所有者合作,由于不需要经过集体土地变为国有土地这个环节,同时地价款的支付时间也可以与村集体商议确定,这都会在一定程度上降低成本,形成共赢。


另一方面,由于集体用地在市场上可能会与城市政府土地管理部门的招拍挂土地形成一定程度的竞争,也会有利于平抑过热的土地市场价格。

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