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广东新规出台!小产权房不得办理不动产登记!

来源: 吴川房产网 发布时间: 2018-12-07 浏览次数:478

摘要: 广东新规出台!小产权房不得办理不动产登记!

2018年12月3日,广东省自然资源厅经省人民政府同意,正式印发关于《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》,提出广东将出台一系列新规,妥善解决不动产登记历史遗留问题。(以下简称《指导意见》)

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其中,明确不动产登记历史遗留问题的处理原则,对不动产登记历史遗留问题分类提出原则性处理意见,强调集体所有土地上开发的商品住房,不得办理不动产登记。

换句话说,小产权房,试图借不动产登记悄然转正的希望落空,这类房子真的凉了。

此前,深圳曾出台新规,允许深圳产业类和公共配套类历史违建,满足要求及补缴地价后,可转为商品性质,一时引发舆论欢呼,被认为是小产权房全面转正的先声。

然而,事实再次证明,小产权房转正,从头到尾都只是黄粱一梦。

2018年《指导意见》出台背景

《不动产登记暂行条例》(国务院第656号令)实施以后,原来分散在各部门的土地、房屋、林地、草地等不动产登记职责统一由不动产登记机构承担。统一登记实施前土地登记、房屋登记分别由国土资源、房屋主管部门负责,由于部门之间登记信息未实现有效共享,加上相关部门在办理登记时未严格审核把关,造成相当数量的历史房屋登记存在房地权利人、权利性质、范围相互矛盾或房屋登记缺乏规划、竣工验收材料、合法的土地权属来源等情况。

这类因原土地、房屋分散登记的弊端带来的遗留问题,随着不动产统一登记制度的深入推进而集中爆发,且无法延续登记,使登记机构陷入进退两难的境地,影响了登记业务开展,也影响了不动产权利人的合法权益。

因此,加紧出台指导广东省解决各类历史遗留问题、促进相关工作衔接的文件显得犹为迫切。

为此,广东省自然资源厅制定了《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》,经广东省人民政府同意,正式印发执行。

2018年指导意见要点

1、已取得房屋所有权属证书,未办理土地登记,当事人申请办理不动产登记,按下列情形处理:

①有合法土地权属来源的,不动产登记机构应予以办理,有关土地权属来源材料认定,可依据取得土地使用权时的相关政策。

②没有合法土地权属来源的,不动产所在地的县级以上政府应组织自然资源、住房城乡建设(房管)等部门依法作出处理,不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明材料办理不动产登记。

③集体所有土地上开发的商品住房,一律不得办理不动产登记。

2、各地应于本意见实施后半年内制定出台处理历史遗留问题的法规或改革性文件,牢牢守住防止国有资产流失这条红线,妥善处理行政区域内各类不动产登记历史遗留问题。

3、有合法的房地产开发建设手续、但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题,不动产所在地政府应组织有关部门依法作出处理,不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明文件办理不动产登记。

4、因开发建设单位已注销等原因,购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的,只要文件齐备清晰,购房人可凭购房合同、购房款票据(或证明)、税费凭证等单方申请登记,不动产登记机构经核实并公告后办理首次、转移等不动产登记。

5、符合交易条件的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房,当事人申请不动产转移登记的,不动产登记机构应区分具体情况办理。

6、不动产统一登记实施前,房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产,当事人申请不动产登记时,继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记,未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

7、不动产统一登记实施前,当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权属证书,现土地仍处于抵押状态的,当事人申请办理不动产登记,经抵押权人同意,不动产登记机构可予以办理,并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

8、不动产统一登记实施前,违反《物权法》《担保法》等法律法规以土地等不动产设立抵押权的,不动产所在地的县级以上政府根据具体情况采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理后,不动产登记机构根据处理结果依法办理不动产变更、注销等登记手续。

9、《指导意见》颁布实施后3个月内,将原有的房屋、林地、草地、海域等登记簿、权属来源证明材料、登记原因证明文件以及有关登记申请、审核等原始纸质资料和电子资料完整同步移交不动产登记机构,确保登记资料的唯一性、统一性、合法性、安全性,实现不动产登记机构对登记档案规范有效管理。

禁止小产权房借机转正,意味着什么?

小产权房,是相对于商品房而言的。

所谓小产权,指的是缺乏完整产权的房子。这是就商品房概念而言的,商品房双证合一,拥有土地使用权、房屋所有权的双重身份,能抵押能贷款能交易,能真正分享城镇化的红利。

与之相比,小产权房有使用权却无所有权,拿不到不动产证,不受法律保障,还时时面临清理违建的风险。

2018年7月,广东省深圳市出台新规,允许部分小产权房转正,一时引发舆论欢呼,社交网络高喊“小产权即将全面转正”。

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事实上,广东省深圳市这份新规,针对的是产业类、公共配套类用途的历史违建建筑,目的在于盘活土地存量,而住宅类小产权房和违建根本不在此列。

而且,广东省深圳市此番产业违建转正并非没有条件,而是规定“补缴50%土地出让金”方能转正。这么多年,一线城市地价飙升,50%的土地出让金并非小数字。

这里的大背景是,广东省深圳市城市面积狭小,不到广州的1/3。这几年来,土地开发强度较高,土地资源越来越发紧张。盘活产业类违建,有助于盘活土地资源,降低营商成本。

然而,这些所谓的利好,都不包含城中村的小产权房在内。

其实,早在2017年,国土资源部和住房与城乡建设部发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》,就明确强调:

防止小产权房通过不动产登记合法化。

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可以说,2018年12月份广东的新规,只是对国家政策的重申。

不动产登记的意义,就在于对所有不动产进行统一登记、确权和联网,这既是对居民财产权的保障,也是为房地产税出台奠定基础。

住宅小产权房被排除在外,这背后有着更加深层次的背景。

小产权房为什么不能买?买了会怎么样?

小产权房,在目前的住房架构中,始终是个尴尬的存在。

即便如此,小产权房已衍生出诸多变种。除了城中村居民住宅之外,一些开发商拿了集体用地,建设与商品房标准一致、社区化的楼盘,通常采用20年租赁协议的方式,以租代售,试图绕开政策限制。

小产权房价格便宜,租金也不低,租金回报率也相对合理,因此吸引不少人上钩。然而,这背后却存在非常多的陷阱。

其一,以租代售这种模式,正在被各地所禁止。目前广州、杭州针对开发商自持商品房,明确规定一次只能缴纳租期不得超过10年,且单次收取租金不超过1年。这种规则,在小产权房也是适用的。

其二,违建始终在高压打击之列。目前,大多数的小产权房都属于违章建筑,包括广州、深圳、东莞在内的各城市都在大力推进拆违工作,这给小产权房带来巨大风险。虽然小产权房由于其强租赁特性而不会被完全清除,但没有谁愿意长期面对不确定性。

其三,小产权房缺乏法律保障,一旦面临城中村改造,购房者未必能获得拆迁赔偿。最终,容易落得竹篮打水一场空的下场。

其四,无法真正享受房价上涨的福利,这是最根本的。小产权房看似便宜,但无法使用杠杆,无法自由交易,短期内更看不到转正的可能,无法分享房价上涨的红利。

(来源:深圳市城市更新网、国民经略、广东自然资源、南方新闻网)

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